경매전 주의사항 및 대항할수있는 임차인 과 인수되는권리등에 관하여.

안녕하세요~ 요즘 경기라든가 물가라든가 전체적으로  너무 좋지 않아서 그런지 경매에 관심가지는

분들이 조금씩 늘어나는거 같은데요.

경매전 주의사항 및 대항할수 있는 임차인 확인 과 인수되는 권리에 대한 명도 전략 계획에 관하여 몇가지만 포스팅해 볼게요.

 

---

낙찰자에게 대항할 수 있는 있는 임차인이 있는지 확인

 

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 있을 경우  보증금전액을 배당받을 수도 있고 보증금전액

을 배당받지 못할 수도 있어 나머지 보증금을 낙찰자가 인수하여야 할 수도 있고 임차인이 배당신청을 하지

않을 경우 낙찰자가 전액을 인수할 수도 있으므로 대항력 있는 임차인여부를 자세히 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 있는지 알아보기 위해선  전입사항을 알아봐야 하는데

전입사항을 알아보기 위해서는 사설경매 정보지/신분증을 가지고 행정  복지센터에 가서 열람신청을 하여 

주민등록 전입 사항을 자세히 확인하여 대항력 있는 임차인이 있는지 확인합니다.

 

 

대항할 수 없는 임차인의 명도전략계획

 

말소기준권리보다 후에 전입신고한 임차인은 낙찰자에게  대항할 수가 없으므로 낙찰자가 낙찰잔금을

완납하여 소유권을 취득하면 임차인은 집을 명도 해줘야 합니다.  이럴 경우 임차인도 손해 볼 수만은 없기 때문에 

낙찰자에게 이사비용 등을 요구하게 되는데 거절할 수도 있지만 강제집행 및 명도소송을 하게 되면 시간과 

비용이 많이 들어가므로 서로 원만하게 합의할 수 있도록 합니다.

물론 입찰 시에도 명도비용 등을 감안해서 입찰에 참여하는 게 좋겠습니다.

 

 

인수되는 권리와 말소되는 권리를 확인

 

등기부상 권리가 낙찰자에게 인수 또는 말소되는지의 여부는

말소기준권리(근저당, 가압류. 담보가등기. 강제경매개시결정)에 의해 결정되는데  말소기준권리보다

먼저 설정된 선순위권리들(전세권 지상권 지역권 소유권이전청구건 보전가등기 가처분 환매 )은 경매로

소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

등기부상에는 존재하지 않지만 낙찰자가 인수해야 하는 유치권도 있습니다.

예고등기는 말소기준권리의 선후와 관계없이 낙찰가 인수하므로 조심하셔야 합니다.

 

• 예고등기

   등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복을 구하는 소를 수리한 법원에서 직권으로 

   등기소에 촉탁하여 이루어진 등기입니다.

   예고등기의 소의 결과에 따라서 낙찰자가 소유권을 잃어버릴 수도 있으므로 주의해야 합니다.

 

현장임장활동의 중요성

 

부동산공부와 현장상황이 같은지 임장활동을 함으로써 정확한 내용을 알 수 있어야합니다.

예컨대  대지만 경매신청됐지만 현장에 가서 보니 지상에 건물이 존재해서 지상권설정됐다든지 임야의 경우 분묘의 존재여부와 군사시설등의 존재여부를 현장답사를 통해서 확인해야 합니다.

 

 

임장활동 후 주변환경체크

 

주택의 경우 인근에 위험 혐오시설이 있어 주거환경에 어떤 영향을 미치는지 다각도로 조사하셔야 합니다.

상가의 경우 주변의 상황과 용도 등을 잘 확인하셔야 합니다.

 

 

담보가등기가 말소기준인 경우

 

가등기에는 소유권이전청구권보전가등기/채권담보를 목적으로 하는 담보가등기가 있습니다.

소유권이전청구건보전가등기는 말소되지 않고 낙찰자의 인수하므로  낙찰자가 소유권을 상실하게 됩니다.

하지만 담보가등기는 저당권으로 간주되어 순위에 의해 배당받고 말소되는 권리로써  낙찰자에게

인수부담 없이 안전합니다. 배당신청 하였다면 배당받고 소멸합니다.

 

 

시세를 정확히 파악한 후에 입찰가격을 결정

 

주변 중개업소나 시골 같은 경우는 마을주민이나 이장님 등을 만나서 실제 거래되는 가격을 정확히 확인해야 합니다.

 

 

입찰서류는 신중히 작성

 

입찰 전에 권리분석/물건분석 등에 시간도 많이 할애하고 현장도 다녀오고 완벽하게 하고 나서 

결국 마지막 정말 중요한순간 입찰할 때 입찰표에 입찰가격을 잘못기재하는 경우가 많습니다.

마지막에 조그만 실수로 낙찰을 받을 수 없는 경우가 생기므로 입찰서류 확인을 잘하셔야 합니다.

 

 

낙찰금액에 대한 마련계획

 

자금 계획도 없이 어떻게 대충 대출받아서 하면 되겠지 하는 마음으로 하시다간 보증금 10% 를 잃어버리는 경우가 

생길 수도 있습니다. 입찰 전에 자금계획을 정확히 수립하여 실수하지 않도록 해야 합니다.

보증금 10% 납부 후 별사건이 없는 한 보통 한 달 정도의 잔금 납부기간이 필요하므로 계산 잘하시기 바랍니다.

 

 

---

 

지금까지 경매 입찰에 대해서 간략하게 중요핵심만 포스팅해 봤는데 조금이나마 경매하실 때 도움이 되시길 바랍니다.

오늘하루도 즐겁고 행복한 하루 보내세요~

 

 

 

© Memed_Nurrohmad, 출처 Pixabay