경매 공매시 당해세 국세체납 배당기일 변화

2022년 12월 23일에 9월 1일 제출된 세제 개편안이 국회 본회의를 통과하였습니다.

이번세법이 개정된 이유에는 많은 임차인들의 피해가 있었기 때문입니다.

한국자산관리 공사에 따르면 2017년부터 2022년 7월까지 선순위 당해세로 인해 세입자의 미반환 된 보증금은

472억 원에 달한다고 합니다.

그런데 왜 집주인의 체납세금 때문에 세입자가 피해를 보는 걸까요?

그 이유는 체납된 세금의 징수 절차에 그 정답이 있습니다.

 

 

체납세금에 따른 임차인의 피해

임차인이 예상하지 못한 시점이나 법정기일이 앞서는 세금이 있거나 법정기일이 후순위이지만 먼저 배분되는 세금이 있기

때문에 임차인의 미반환 보증금이 발생하게 되는 겁니다.

법정기일이 앞서는 세금은 국세와 지방세 각각의 완납 증명원으로 알아볼 수 있습니다.

하지만 증명원은 임대인의 동의가 있어야 확인할 수 있었으며, 실제로 임대차 계약 시 집주인의 체납 세금을 확인하는 경우는 극히 드물었습니다.

경매 낙찰 후에 세금이 어떤 순서로 배당이 되는지도 알고 있어야 합니다.

2022년 12월 기획재정부에서 발표한 국세 기본법 수정안을 보면 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세 배분한도만큼은

주택 임차 보증금이 우선 변제한다라고 쓰여 있습니다.

 

당해세 종류 및 배분순위

당해세는 해단 부동산에 부과된 세금으로 국세와 지방세가 있습니다.

국세에는 종합부동산세, 상속세, 증여세, 등이 있고 지방세는 재산세, 취득세등이 있습니다.

당해세의 특징은 법정기일과는 무고나하게 예외의 경우를 제외하고는 경매와 공매에서 대항력 있는

임차인의 보증금보다 먼저 변제가 되었습니다.

그래서 임차인이 경매와 공매절차에서 보증금을 온전히 변제받지 못하는 경우가 종종 있었습니다.

하지만 이번 국세 당해세의 예외 조항을 집어넣어 앞으로 이런 피해를 당하지 않도록 법이 바뀌었습니다.

이제 공매에서 으 ㅣ대항력 있는 임차인이 있을 경우 조금 더 저렴하게 입찰가를 조정할 수 있게 된 것입니다.

이와 같이 2022년 12월 31일 세법개정 전에는 당해세는 법정기일과 무관하게 선순위 임차인은 보증금보다 먼저 배분되었습니다.

하지만 앞으로 4월 1일 이후부터는 임차인보다 후순의인 세금 중 당해세는 선순위인 임차인보다 먼저 배당되지 않고 후순위로 배당됩니다.

 

선순위법정기일의 당해서 확인

임차인보다 선순위의 법정기일을 가지고 있는 당해세에 대해서는 개정 전과 동일하고 당해세가 먼저 배당을 받기 때문에

앞으로는 임대차계약 시 체납세액이 있는지 꼭 확이하 셔야 합니다.

임차인이 1순위의 지우를 유지하기 위해서는 등기부등본상에 가압류 저당권만 보시면 안 되고 체납세액이 얼만 있는지 확인을 하셔야 하겠습니다.

국세우선원칙 적용예외신설

임차인의 임대하기 전에 확인해 바야 할 임대인의 체납세액

올해 4월부터는 모든 세무서에서 임대차계약을 한 세입 나가 임차계시일까지 임대인의 동은 ㅣ없이 밀린 세 금정 볼르

확인할 수 있습니다.

임차인은 계약 전, 공인중개사의 설명의무대상에도 체납세금, 선순의세입자 보증금등의 내용이 포함됩니다.

또한 임대차계약서에 반영하도록 계정예정입니다.

집주인의 동의 없이 임차인은 국세청에 임대인의 국세납입증명서 신천을 할 수 있습니다.

이때 필요한 계약서가 있어야 할 수도 있으므로 이 부분은 아직 더 기다려 보셔야 할 듯합니다.

계약금 10%까지 내 고난 후에 정보열람 후 세금 체납이 있다면 서로가 불편해질 수도 있으므로 집주인이나

공인중개사에게 요청해 보시고 안되다 하면 한 번 더 생각해 보시는 것도 추천드립니다.

 

 

 

© gabriellefaithhenderson, 출처 Unsplash