상가임대차보호법 10년 계약갱신청구권 상가임대차보호법5%

상가 임대차 보호법은 환산 보증금액 이하의 상가 건물 임차인은 일정한 요건을 갖춘경우에는 대항력,우선변제권

임대차기간 등의 권리롸 보호를 받을수 있습니다.

2018년 10월16일 시행 이후 계약한 사업자는 최초 계약날짜로부터 10년5%(보증금월세증감액) 를 주장할수 있고 

계약 갱신청구권을 요구할수 있습니다.

2018년 10월16일 시행이전 계약한 사업자는 5년적용9%에 적용을 받습니다.

2018년10월16일 이후에 계약한 사업자	10년5% 계약갱신청구권
2018년10월16일 이전에 계약한 사업자	5년9% 적용

2018년10월16일 이후에 계약한사업자	10년 5% 계약갱신청구권
2018년10월16일 이전에 계약한 사업자	5년9% 적용

 

• 각 지역별 환산보증금(2019년 4월 2일 갱신 이전계약자는 이전금액으로 적용)

지역	환산보증금액수
서울	9억
부산및 수도권 과밀억제권역	6억9천
그외광역시	5억4천
기타지역	3억7천

 

묵시적 갱신

 

계약기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인 임차인이 서로 조건변경통지를 하지 않으면

기존임대차와 동일한 조건으로 갱신되며 계약기간은 1년 연장됩니다.

임대인은 1년 동안 중도해지 못하지만 임차인은 언제든지 중도해지가능 하며 임대인에게 해지요청 이후

3개월 이후 효력이 발생합니다.

 

 

사업자 등록을안한 임차인

 

임차인이 사업자 등록을 하지 않았어도 10년의 계약 갱신 요구권을 주장할수 있습니다.

다만 대항력과 우선변제권이 없습니다.

 

 

상가매장 매매 시 권리금 회수의 보호와 방해금지 사항

 

권리금회수의 보호와 방해금지 

이대 임대인이 임차인의 권리금을 받기 위해 새로운 임차인과의 계약을 거절함은 물론 과도한 임대료 이상 등으로

계약에 있어 방해가 된다고 판단되는 해위를 하는 경우 손해배상의 청구의 대상이 될 수 있습니다.

하지만 위 문제가 손해배상청구소송으로 진행될 경우 원칙적으로 손해의 발생 기타 입증책임은 소송을 제기한 원고(임차인)에게  있으므로 임차인은 미리미리 증거(권리금 계약서, 내용증명, 녹취자료, 증인 등)를 확보, 입증하여야 합니다.

임대인은 위법한 방식으로 임차인의 권리금회수 기회를 방해할 경우 손해배상책임을 부담하게 됩니다.

권리금 회수기회 방해를 이유로 한 소송은 시간과 비용이 만만치 않기 때문에 먼저 내용증명을 발송하여 서로 원만하게

처리할 수 있는 조건을 만드시기를 바랍니다.

소송 전 내용증명등 같은 방법으로 서로 합의할 경우 소송에 들어가는 시간과 비용을 아낄수 있습니다.

소송전 내용증명등과 같이 합의에 이르지 못했을 때는 어쩔 수 없이 증거를 모아 부동산 전문변호사와 함께 권리금 소송을 진행하셔야 합니다.

 

임차인의 권리를 주장할 수 없는 경우

마지막으로 임차인이 임대료를 3 회 이상 연체하였을겨우.

다른 자에게 전대등의 해위.

심각한 건물파손행위 및 대수선등

임차인 또한 임대기간 동안 주의와 의무를 다해야 정당한 권리와 주장을 할 수 있습니다.

 

 

경매 시 대항력 있는 임차인 선순위 임차인

 

상가임차인이 계약할 당시에 저당권, 가압류 등의 설정이 없었고 이후에 임대인이 저당권, 가압류 가 실행되었다면 

임차인은 말소기준등기보다 선순위이기 때문에 낙찰자에게 대항력이 있습니다.

간단하게 얘기하자면 내가 임대차 계약을 진행할 당시 등기부 등본상에 저당권이나 가압류등 근저당에 대한 내용이 없다면 내가 대항력 있는 선순위 임차인이 되는 것입니다.

대항력 있는 임차인이 건물의 서용수익과 사업자등록한 경우 제삼자에게 효력이 생깁니다.

건물이 팔렸다고 하더라도 현재매수인이 임차인을 나가라고 못한다는 것이죠.

이경우에는 임차하고 있는 상가가 경매로 넘어가게 되더라도 경매낙찰자에게 나의 권리를 줒아할수 있는 대항력이 발생합니다.

따라서 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유 가자 변경된다 할지라도 임차인은 임대차 기간 동안 계속 상가건물을 사용, 수익 할 수 있고 또한 보즘금 전액을 반환받을 때까지 상가건무을 비워주니 않아도 됩니다.

임차인의 배당요구를 하였다면 종전 임대차계약의 해지 의사로 간주하게 되는 만큼 대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않았을 경우 낙찰자는 임차보증금뿐만 아니라 종전 임대차계약의 존속기간까지 명도를 요구할 수 없습니다.

여기에 더해 대항력 있는 임차인은 계약기간 죠요시 계약갱신청구권 행사도 가능합니다.

따라서 해당 임차인과 협의가 되지 않는 이상, 임차보증금의 지급의사를 전달한다 하더라도 명도를 요구할 수 없게 됩니다.

월차임의 지급대상은 잔금잡부 전후로 달라집니다.

잔금 납부 이전이라면 전소유자가 , 대금납부 이후부터는 낙찰자에게 월차임을 지급해야 합니다.

잔금 납부 이전에 미납월세가 있었다 하더라도 이는 전소유자와 임차인간의 문제인 것이지 낙찰자가 해당 미납월세를 차감할 권한은 전혀 없습니다.

 

상가임대차보호법 환산보증금을 초과하는 임차인

 

환산보증금이 초과해도 대항력 갱신요구권 권리금은 인정됩니다.

우선변제권, 최우선변제권, 임차권등기명령, 5% 이상한도는 인정이 안됩니다.

 

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임차인이라면 임대차시 본인의 선순위 관계및 본인의 보증금이 환산보증금 내에 있는지를 잘 확인해보시고 계약하시길 

바랍니다. 하지만 건물같은 경우에 근저당이나 채권이 없는 경우가 없기 때문에 애매하긴 합니다.

경매낙찰자인경우 대항력있는 임차인 관계를 잘체크 해보시면  될거 같습니다.

그럼 즐거운 하루 보내세요~