양도세 계산방법 및 1주택자 장기보유특별공제 와 다주택자장기보유특별공제.

안녕하세요 오늘은 부동산 아파트 양도세 계산하는 방법에 관하여 이야기 해볼게요.

저도 아파트 매매후에 양도세신고할때 셀프로 계산해서 신고를 했었는데요. 이게 할때마다 법도 바뀌고 해서 복잡해지긴 했습니다.

자주 하는일은 아니라서 할때마다 잊어버리곤 하는데 이번기회에 기억도 되살려보고 이번엔 장기보유특별공제율 포함해서 글을 써보겠습니다.

최대한 쉽고 간단하게 계산하는 방법포함해서 포스팅 해보겠습니다.

---

 

양도가액     

매도자 매수자 간에 실제로 거래한 금액입니다.

 

취득가액

매수할 때 실제거래한 금액입니다.

 

장기보유특별공제 적용대상

3년 이상 보유하고 양도하는 토지·건물에 대하여 적용(미등기제외) 합니다.

 

 

장기보유특별공제 제외대상

부동산이 아닌 자산(승계한 조합원입주권 등)

보유기간 3년 미만의 부동산

미등기 양도자산

국외부동산

중과대상인 다주택자가 양도하는 조정대상지역 주택(2018.4.1. 이후 양도분)

 

장기보유특별공제액의 계산

(실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비) × 보유기간에 따른 공제율=장기보유특별공제액

 

보유기간의 계산방법

보유기간은 매도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산(초일산입)

상속받은 부동산을 매도할경우는 상속개시일부터 계산합니다.

 

다주택자장기보유특별공제

 

1세대1주택자 장기보유특별공제

과표	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1.5억원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

                                           양도세과세표준

 

양도세계산방법

양도소득기본공제 : 양도자 1인당 연간 기본공제 2,500,000원을 공제합니다.

실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비=양도차익

양도차익 - 장기보유특별공제액=양도소득금액

양도소득금액 - 양도소득기본공제=양도소득과세표준

양도소득과세표준 × 양도소득세율=양도소득세산출세액

 

양도세계산예

다주택자 장기보유특별공제 7년 적용.

250만 원 양도소득기본공제적용. 

기본세율적용.

1. (양도가액 - 취득가액 - 필요경비)= 130,000,000 (양도차익이 이금액일 경우)
2. 양도차익 ×장기보유특별공제          130,000,000 ×14%=18,200,000
3. 양도차익-장기보유특별공제           130,000,000-18,200,000=111,800,000(양도차익)
4. 양도차익-양도소득기본공제           111,800,000-2,500,000=109,300,000(양도차익)
5. 양도차익 ×양도소득세율                 109,300,000 ×35%=38,255,000(양도소득과세표준)
6. 양도소득과세표준-누진공제           38,255,000-15,440,000=22,815,000

    납부세액 22,815,000 

 

---

매도금액에서 필요경비 뺀 금액인 양도차익에서 하나씩 천천히 계산해 보시면 납부세액 나오니깐 

신고하실분들은 천천히 계산해보세요.

.이제 양도세 셀프로 신고 어렵지 않으시겠죠, 물론 각 지역마다 조정지역 인지 아닌지도 확인해 보셔서

세율을 적용 하셔야 합니다.

장기보유특별공제율도 다주택자와 1 주택자 적용률이 다르니 참고하시고요.

그럼 오늘은 양도세셀프로 신고와 다주택자 1주택자 장기보유특별공제 대해서 알아봤습니다.

즐거운 하루 보내시고 항상 행복하세요.

 

 

© homajob, 출처 Unsplash