임의경매 ,강제경매,배당순위 ,공유자우선매수신청,매각기일,공동입찰,차순위매수신고 등 용어 정리

 

강제경매란

강제경매란 채무명의를 가진 채권자의 신청에 의해 채무자 소유의 부동산을 경매를 통한 매각 후에 그 매각대금으로 

경매신청채권자와 경매대상 부동산에 설정된 담보물권 등의 권리를 갖고 있는 채권자들의 금전 채권을 배당받는 것을 

목적으로 하는 집행절차입니다.

채무명의란 판결문,확정된지급명령,민사조정조서 ,제소전 화해조서, 공증어음등이 잇습니다.

 

임의경매란

임의경매란 근저당권 또는 전세권 등의 담보권자가 채무자가 약속된 기일까지 채무변제를 하지 않을 경우에 저당목적물이나 전세목적물을 경매신청하여 후순위 권리들보다 우선하여 경매상의 매각대금에서 자기 채권의 권리를 얻는 절차입니다.

	강제경매	임의경매
배당순위	채권자 평등주의와 안분배당	담보권설정 순서에의한 우선배당
집행대상	채무자의 일반재산 전부	담보권이 설정된 부동산에 한정
채무명의	필요	불필요

임의경매는 강제경매와는 달리 별도의 재판을 거치지 않고 곧바로 법원에 경매신청을 할 수가 있습니다. 이때 법원은 등기부등본상의 저당권등의 권리가 존재하는가만을 확인하고 경매개시 결정을 내리게 됩니다.

 

 

신매각과 재매각

신매각

매수 신고인이 없거나 낙찰을 불허된 경우 즉 낙찰자가 결정되지 않은 경우에 새로운 기일을 정하여 경매를 실시하는 경우를 말합니다.

신매각 이유로는 유찰된 경우, 이의신청에 의한 낙찰불허가를 한경우, 입찰물의 훼손에 의한 낙찰불허, 낙찰허가취소신청이 있는 경우가 있습니다.

 

재매각

낙찰자가 낙찰허가를 받고 대금지급 기일에 낙찰대금을 납부하지 않거나 차순위 매수신고인도 없을 경우 다시 경매를 실시하는 경우를 말합니다.

입찰보증금은 최저입찰가액의 10%에서 20-30%로 인상됩니다. 법원의 재량행위로써 경매조서에서 확인하셔야 합니다.

재매각절차의 취소의 경우는 전낙찰자는 재매각 기일 3일 전까지 낙찰대금과 나찰대금 납부일 이후부터 대금을 납부하는 날까지의 지연이자(연 20%) 재매각기일 공고등이 비용을 납부하면 재매각은 취소되고 낙찰자는 소유권을 취득하게 됩니다. 대금미납으로 재매각기일이 지정되었을 경우에는 최고가매수신고인건 차순위매수신고인건  둘 중 가장 먼저 매각대금과 지연이자 공고비용 등을 납부한자가 소유권을 취득하게 됩니다.

 

개별경매와 일괄경매

개별경매

채권담보의 목적으로 여러 개의 부동산을 담보로 제공받아 저당권을 설정하는 공동담보 또는 공동저장의 경우에 경매를 신청하게 담보목적물의 모두에 경매가 진행되는데 이경우에 각가의 물건마다 사건번호 외에 물건번호를 부여하여 개별적으로 입찰에 부치게 되는 것입니다. 공동담보물의 입찰은 개별입찰을 원칙으로 합니다.

 

일괄경매

공동담보라고 하더라도 위치 형채 이용관계등을 고려하여 동일인으로 하여금 공동담보물을 매수하게 하는 것이 고가로 매각시킬 수 있거나 개별입찰 시 현저한 가치감소를 가져올 경우 경매신청권자의 신청이나 법원의 직권으로 일괄입찰 할 수 있습니다.

 

경매용어정리

정지

채권자 또는 이해관계인이 법원에 대하여 경매진행절차를 정지시키는 것을 말하는 것입니다.

 

변경

경매진행 절차상 하자가 발생된 경우 또는 지정된 기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 법원의 직권으로 경매일정을 변경시키는 것을 말합니다.

 

연기

채무자, 소유자 또는 이해관계인의 신청으로 이미 지정된 매각기일을 다음기일로 미루는 것을 말합니다.

보통 1개월 후에 매각기일이 다시 지정됩니다.

 

취하

채무자가 채무를 변제한경우와 경매신청채권자가 경매신청을 철회하는 것으로 최고가 매수신고인이 결정된 후에는 최고가 매수신고인의 동의가 필요하며 차순위 매수신고인이 있는 경우에는 그의 동의 필요합니다.

 

취소

잉여 없는 경매, 채무변제 또는 경매원인의 소멸등의 경우 법원이 경매개시 결정을 취소하는 것을 말합니다.

 

각하

각종소송신청시 절차나 형식이 부적법한 경우 법원이 이를 처리하지 않는 조치를 말합니다.

 

기각

각종소송신청 시 신청내용이 이유 없다고 인정될 때 법원이 신청 자체를 받아들이지 않는 것을 말합니다.

 

 

매각기일

경매법원이 경매할부동산을 경매에 붙이는 날짜를 말합니다.

 

매각결정기일

매각기일에 최고가매수인이 정해졌을 때 법원이 낙찰허가 또는 불허가 결정을 하는 날입니다. 보통 매각기일로부터 7일 이내에 정해집니다. 매각결정기일 7일 이내에 이의 있는 자가 즉시항고하지 않으면 매각결정이 확정되고 법원은 낙찰대금 납부기한을 정하며 낙찰대금을 완납하면 그 후 배당기일을 결정하여 배당을 실시하고 경매는 완료됩니다.

 

공동입찰

여러 사람이 공동으로 하나의 부동산에 입찰할 수 있습니다. 공동 매수인 각자의 지분을 표시할 수도 있고 , 만약 지분이 표시되지 않았다면 평등한 비율로 부동산을 매수한 것으로 간주됩니다.

 

매수신청보증금

최저매각 가격의 10%(재매각의 경우는 20%)에 해당하는 현금이나 자기 앞수표를 매수신청 보증금으로 납입해야 하며 금액은 넘는 것은 관찬으나 부족하면 안 됩니다. 보증보험증권으로도 대체할 수 있습니다. 

 

차순위매수신고

최고가 매수신고인이 낙찰불허가가 나거나 신고인의 사정으로 인해서 낙찰대금을 납부하지 않은 경우에 차순위 매수신고인에게 매각허가 결정을 다시 내리고 낙찰대금을 납입케 하여 소유권을 취득하게 하는 제도입니다. 차순위 매수신고한자가 2인이상일 경우에는 신고한 매수가격이 높은 자를, 신고한 매수가격이 같은 때에는 추첨에 의해 차순위매수신고인을 정하게 됩니다.

 

공유자우선매수청구권

공유부동산의 지분이 경매진행된 경우 채무자가 아닌 다른 공동지분권자에게 경매 중인 지분에 대하여 우선매수권을 인정하는 제도로 매각기일 당일에 최고가격으로 입찰한자가 있다면 동일한 가격으로 우선매수신청할 것을 집행관에게 당일

의사표시하여  최고가 매수인보다 공유자가 우선매수할 수 있는 청구권입니다.

 

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경매 처음 입문하시는분들과 그동안 간단하지만 헷갈렸었던 경매용어 정리 해봤습니다.

도움이 되셨길 바라며 , 행복하고 즐거운 하루되세요~

감사합니다.

 

 

© succo, 출처 Pixabay